Kira yenileme dönemi geldiğinde en çok sorulan soru şudur: “Kira ne kadar artabilir?” Konut kiralarında artış yasayla sınırlıdır ve keyfî belirlenemez. Bu yazıda kira artışının yasal sınırını, nasıl hesaplandığını ve tarafların haklarını sade biçimde anlatıyoruz. Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır; hukuki uyuşmazlıkta bir avukata danışın.
Yasal Sınır: TÜFE 12 Aylık Ortalama
Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış, bir önceki kira yılının TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Yani ev sahibi, sözleşme yenilenirken kirayı en fazla bu oran kadar artırabilir; taraflar daha düşük bir oranda da anlaşabilir.
Nasıl Hesaplanır? (Örnek)
Hesap basittir: mevcut kira × (1 + artış oranı).
| Mevcut kira | TÜFE 12 aylık ort. (örnek) | Yeni kira (üst sınır) |
|---|---|---|
| 10.000 TL | %40 | 14.000 TL |
| 15.000 TL | %40 | 21.000 TL |
Not: Yukarıdaki %40 yalnızca örnektir. Geçerli oran, kira yılının denk geldiği aya ait güncel TÜFE 12 aylık ortalama verisidir; TÜİK’in açıkladığı güncel rakama bakılmalıdır.
Hangi Ayın Oranı Kullanılır?
Artış, sözleşmenin yenilendiği ayın bir öncesine ait açıklanmış TÜFE 12 aylık ortalama oranına göre belirlenir. Örneğin sözleşme temmuzda yenileniyorsa, haziran ayı için açıklanan 12 aylık ortalama esas alınır.
5 Yıldan Sonra Ne Olur?
Kira sözleşmesi 5 yılı doldurduğunda, artış oranı yalnızca TÜFE ile sınırlı kalmayabilir; bu durumda hâkim, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti göz önüne alarak yeni kirayı belirleyebilir (kira tespit davası). Bu, uzun süredir düşük kalan kiralar için gündeme gelir.
Tarafların Hakları
- Kiracı: Yasal sınırın üzerindeki artışı kabul etmek zorunda değildir; fazlası talep edilirse itiraz edebilir.
- Ev sahibi: Yasal oranı uygulayabilir; anlaşmazlıkta kira tespit/uyarlama davası yolu vardır.
- Anlaşmazlıkta ilk adım genelde arabuluculuktur.
Sık Sorulan Sorular
Kira en fazla ne kadar artar?
Konut kiralarında yıllık artış, bir önceki kira yılına ait TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez. Ev sahibi bu oranın üzerinde artış talep edemez; taraflar daha düşük oranda anlaşabilir.
Artış oranı hangi veriye göre belirlenir?
Sözleşmenin yenilendiği ayın bir öncesine ait açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama oranı esas alınır. Güncel oran için TÜİK’in açıkladığı rakama bakmak gerekir.
Ev sahibi yasal sınırın üzerinde artış isterse ne yapmalıyım?
Yasal sınırın üzerindeki artışı kabul etmek zorunda değilsiniz. Anlaşmazlık sürerse arabuluculuk ve gerekirse kira tespit davası yoluna gidilebilir; hukuki destek almanız önerilir.